中国人民政治协商会议枞阳县第十四届委员会

第二次会议提案第 2 号

（财经）类

案  由：关于做好土地要素保障助推县域经济高质量发展的提案

提案人：中共界别           界别：               

联系电话：（王明）

通迅地址：枞阳镇人民政府

一、基本情况

土地是民生之本、发展之基，但全县土地要素保障日趋严紧，特别是开发区低效用地多、闲置厂房多、企业投资强度低、亩均税收低等问题突出。据不完全统计，县经开区现有批而未供、疑似闲置和低效用地总面积5730亩；已利用工业和仓储用地总面积5049.89亩，占规划工业和仓储用地比重26.4%，低于全市平均水平；县经开区闲置厂房面积17.8万平方米，占厂房建设总面积比重12.8%。

二、情况分析

土地要素是促进经济社会发展的重要保障之一，也是项目建设保障的最后一关，可以说县域经济高质量发展离不开强有力的土地要素保障。近年来，随着开发园区、部分乡镇开发进程的持续加快，招商引资项目的相继落户，土地要素保障面临着前所未有的压力。除了规划环保约束、土地政策日趋严紧的宏观原因，还存在新增建设用地指标严重不足，占补平衡指标落实难、征地拆迁安置工作难、批而未供土地处置难、低效闲置用地问题突出等诸多现实困境。双重因素叠加导致开发园区和部分乡镇陷入土地保障“两难”甚至“多难”的尴尬局面：一边是工业用地因企业经营不善而闲置，长期“沉睡浪费”；一边是开发建设用地“寸土寸金”，大项目、好项目“落地难”。

三、工作建议

一是坚持分类施策，盘活存量建设用地。一是科学制定再开发方案。坚持严控增量、盘活存量，在全面掌握各低效用地的用地面积、建筑密度、固定资产、产值税收、债权债务等情况的基础上，建议采取政府收储改造开发、新引入市场主体改造开发、原国有土地使用权人自行改造等模式，依法依规、分类研究制定具体地块的再开发方案，力求实现政府与企业“双赢”。二是鼓励企业改造升级。可借鉴广东佛山“工业上楼”、江西南昌“利用地下空间”等做法，对产业门类合规、经营状况良好的企业，鼓励其在不改变土地用途的前提下，通过加层、改造、利用地下空间等途径提高土地利用效率，同时对加盖部分不增收土地价款，其地下面积不计算在容积率内。三是探索推行“嫁接重组”。由政府牵线搭桥，通过招商引资引入优质企业入园；原企业以土地厂房入股，通过投资或联合经营的方式获取收益。鼓励优质企业，收购相邻宗地整合开发；政府出一部分资金，事先约定低效用地的开发方式与利益分成，与企业合作开发。四是低效利用土地置换。政府可以用等价的工业用地，或土地+部分现金的方式置换原低效工业用地（先收回土地，再按协议出让或划拨方式给予企业置换用地）。此外，也可以特殊优惠政策引导低效企业进入工业“园中园”，达到“退城进园”的目的。五是建立激励约束机制。明确开发政策，在政策范围内允许低效工业用地分割转让；对企业积极配合收回（收购）国有建设用地使用权，可按照不低于土地使用权市场评估价格的一定比列给予适当激励支持，激发企业退出或再开发的积极性。

二、坚持多向发力，做好用地增量文章。一是大力征迁，向增量要空间。鉴于批而未供、闲置和工业低效土地的整治难度较大、数量更是有限的，在清理整治的基础上，可做好工业用地的增量文章。在开发区、乡镇规划许可范围内，坚持整体规划、成片征迁、分步开发的原则，加大征迁和土地收储力度，扩大新增工业用地供给，保障重点项目用地需求。二是全面挖潜，破解指标约束。综合运用城乡建设用地增减挂钩政策，通过土地复垦、宅基地退出、“空心村”整治等方式新增耕地，增加工业用地指标。建议在合适的时机，选择三个江心洲或有条件的自然村庄，开展“空心村”整治先行先试。三是源头管控，严控新上项目用地。深化“标准地”改革，规范新增土地供应方式，对新上工业项目，设立投资强度、产出强度、建设强度等供地门槛，推广标准厂房模式，提升工业用地集约度。在具体操作方面，建立工业项目用地规模预核定、划拨土地使用权最低价款、土地利用“双向约束”等制度，精准把控土地利用的各个环节，预防和减少新增低效用地。四是探索代建，保障项目落地。对达不到开发区入驻门槛的，且符合环保要求的中小型纺织服装或制造业类工业项目，可利用乡镇闲置的粮站、老厂房等国有资产进行承接。或在村里的建设用地上，利用乡村振兴产业项目资金，由政府结合招引工业项目需要，帮其量身定制、代建厂房，再由投资企业承租，既弥补园区工业用地的不足，又增加村级集体收入。五是租让结合，探索推行先租后让。近年来，已有不少省份在探索工业用地“先租后让”。可借鉴江浙沪地区的做法，出台工业用地“租让结合”等制度，让企业先租赁土地（一般是5年左右），待企业进入稳定期，达到约定利用条件再办理土地出让手续，以减少因企业经营问题导致土地闲置或低效，避免后期清理的难度。